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锦绣钱程

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降准和楼市有什么关系?(2019-01-09)

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近段时间以来,包括青岛、杭州、菏泽、衡阳等地以微调方式试图松绑房地产调整政策。再加之“全面降准”基调,楼市心理状态开始发生变化。究竟降准与楼市有什么关系,且看这些分享。

01.看M2货币增速有多高

央行全面降准,分1月15日和25日两次,每次调降0.5%,一共降1%。不属于大水漫灌,增量资金也很难流到房地产去,房价难大涨。

什么叫大水漫灌?大水漫灌是个比喻,指的是央行不断释放流动性,导致市场里面的钱太多,就像发大水一样。市场里的钱应该适量,多了少了都不行。钱如果太少了,水干了,经济的运行就没有润滑剂,就要衰退;钱如果太多了,水溢出来了,就会出现通货膨胀、资产泡沫。

所以判断是不是大水漫灌,争论没用,直接看看现在市场里到底有多少水,看M2货币增速有多高就可以了。一般来讲,为了保持经济增长,一个合理的M2货币供应量,大致要比GDP+CPI再高出两三个百分点,也就是应该在11%-12%左右。即便考虑到明年GDP增速下滑至6%,那也至少应该保持在10%以上。但是现在的M2增速只有8%,明显是处于缺水的状况,所以降准是为了补水,进行合理的宏观调控,和大水漫灌还差得远。

02.货币与房价的关系

这么多年来,这些多出来的货币,直接推高了房价,所以房地产市场持续20年的牛市并不是偶然,和货币是有直接关系的。

货币超发的时候,通常就是房价的上涨期,而货币不足的时候,通常房价就涨不动。所以按现在市场的状况来看,根本没有多余的水,怎么会去推高房价呢?

有人还会担心,即便现在水不多,可毕竟央行多放了些出来,那这些增量的资金,会不会被房地产吸走呢?业内人士觉得难。之前房地产融资,主要靠银行表外,也就是影子银行。资管新规之后,表外融资萎缩,房地产信贷和直接融资政策没放松,资金流向房地产的渠道本身极度受限。最近虽然部分城市的调控政策有所放松,但也只是一城一策的调整,保持房价稳定的目标没有任何变化。所以综合来看,认为降准会导致房价大涨,从各方面看都不太现实。这次降准就是一次正常的宏观调控,如果M2和社会融资总额仍然处于低位,那么今年后面就还会继续有降准出来,政策面预计会持续比较宽松。

楼市未来走向如何?

由于中国楼市已经历经多轮调控以及多轮涨跌周期。因此,房地产市场受调控预期影响非常大,市场心态在政策影响下波动占据相当重要比重。

易居研究院研究总监严跃进认为,当前政策走向的逻辑是清晰的,会分为五步走。第一步,不收紧,即没有打压的含义。第二步,处理政策瑕疵,类似摇号、限价、限售等政策。第三步,二套房的认定标准会调整,即针对改善型需求先放开。第四步,限贷政策尝试放松。但这个会根据各地的房价和交易情况决定。第五步,放松限购,尤其是在社保缴纳等方面会尝试松动。基本上是这个逻辑。

市场走势方面看,预计会呈现前冷后暖态势。这也差不多是楼市四季的一个轮回概念。不过,由于仅仅是部分城市试图松绑调控,而整体上调控仍然趋严。因此,市场基本面并没有发生明显的变化。

2019年房地产政策坚持因城施策、夯实城市主体责任,以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标。2019房地产市场展望为稳房价是主基调,市场空间仍然巨大。

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